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新築戸建て購入時に土地を買うなら中古住宅を買って解体の方がお得!

最終更新日:2017-11-27
新築戸建て購入時に土地を買うなら中古住宅を買って解体の方がお得!

新築戸建で建売や注文住宅を購入するというのは、当たり前に感じるかもしれませんが、実は損している可能性があります。と語るのは私自身の実体験と、住宅購入後、友人のベテラン不動産業者に確認をして、納得できた驚きのノウハウに深く納得できたので紹介します。これから新築戸建てを購入する人は必見の納得知識です。

中古住宅なら30坪2,000万円が1,500万円だよ

30坪、建蔽率80%の土地に、家を建てる場合、ローコスト注文住宅で総額3,500万円だと仮定します。土地代が2000万円で、上物としての建物代が1,500万円。(ここでは、ローンの金利については言及しません。)土地代や建物代を割り引いてもらう交渉をするというのは当然ですが、もっと簡単にコストダウンをするのであれば、土地面積30坪、1,500万円の中古住宅を探してみてください。

見つけた時に重要なことは、その中古住宅の所有者が「売却を急いでいるか」ということと、あなた自身が現金を保有しているか、もしくは、新築する予定の住宅のプランが概ね完成に近づいていて、概算見積もりが出ている状態であるかどうか。つまり、中古住宅の購入を、土地購入として銀行に許諾してもらえるかどうかを確認しましょう。

中古住宅を土地としてみたとき、建物が邪魔になるでしょうが、30坪の家を解体屋さんにお願いする場合、100~150万円程度で取り壊して廃材の処分まで行ってくれます。すなわち更地にするまでにかかる経費は120~150万円程度だよ。そのため、中古住宅の価格から解体にかかる費用を値引きしてもらえたら、お目当てのエリアで相場2,000万円する30坪の土地を、実質1,500万円で購入したことになります。

余った500万円は貯金しておこう!

予算総額3,500万円で考えていた、新居の建築費用から500万円が浮いた時、誰しもが、得をした分で設備を充実させようと考えるものですが、浮いた500万円は、後々のリフォーム積立金として30~35年後に住宅ローンを完済して、家が古くなった時のために銀行に預ける。もしくは、NISAなどの少額投資、外貨預金などとして貯蓄しておきましょうね。後で、苦しい思いをしなくていいように、日頃らか使う銀行口座とは別にしておいてください。

1,000万円まで増やすのもいいね!

折角、得した500万円を活かすも殺すも自分次第です。もしも、このお金を5年程度で1,000万円に増やす算段がつけられるような、増資テクニックを学ぶ気があるなら、1,000万円貯まった段階で、アパートの1室を購入して賃貸部屋として資産運用することにより、更に自宅をリフォームする時の資金にすることもできます。ただし、近隣に大学や企業の工場など、アパート利用者がひっきりなしに現れるか否かなど、将来性を見極める力が必要となりますので要注意。

子供が巣立ったら部屋数は不要!

家を購入する前後、最も大きなライフイベントが私たちに発生します。それは、子供が生まれたり、両親の面倒をみる必要がでてきたりなど。特に子供との生活を考えると、大学を卒業した段階で、息子や娘が親離れの段階へと突入。夫婦2人の生活の始まりです。車はミニバンからセダンや軽自動車へと変わり、同時に、両親の面倒をみる段階へとシフトしていきます。

ライフイベントのカタチやタイミング(時期)は、自分自身では決めることができないことですが、現在65~70歳の世代の親には主に5通りの方々がいることでしょう。

  1. バブル期に家を購入、その後、ローンが払えずに団地暮らし。
  2. バブル期に家を購入、既に住宅ローンは完済した。
  3. バブル期に家を購入、まだローンが残っている。
  4. 賃貸住宅に居住、豊富な貯蓄がある。
  5. 賃貸住宅に居住、貯金が無い。

1番の場合、ご両親には、そのまま団地で生活してもらうという選択肢があります。2番目の場合には、住宅リフォームを終えた場合と、これから住宅リフォームが必要になる場合があり、貯蓄がある場合にはリフォームを行い、引き続き同じ土地に居住してもらえます。ただし、住宅のリフォーム資金が無い場合且つ、老朽化が進んでいる場合には介護のことを考えた2世帯住宅の建築を検討する方も少なくありません。

3番ともなると、現役社会人を引退した状況で、貯蓄が無い場合であれば中古住宅として売却して、余生を団地や賃貸住宅(マンションやアパート)で暮らす選択、もしくは、あなたや兄弟で資金を出すなどして住宅リフォームをする必要もあるかもしれませんが、あなたの祖父母からの遺産相続が豊富にあれば、特に心配する必要はありません。5番も似たようなものでしょう。

賃貸住宅に居住して貯蓄した両親

実は、本記事の内容をも凌ぐ程、賢いライフプランを組んでいる人たちがいます。それが、見出しにもある「賃貸住宅に居住して貯蓄」してきた方々です。特に、新築戸建ての住宅を購入して生活していると仮定した、月間10~15万円のローン返済をしている住宅購入者になったように生活する「つもり貯金」は最強です。

月の賃料6~8万円の賃貸物件に、老後まで生活し、月10~15万円のローンを支払っているように生活・貯蓄する。つまり、毎月4~7万円の貯金を延々と続けてきた人には明るい老後が待っていると言えるでしょう。

35年間で1,680~2,940万円の貯蓄があるんです。しかも、子供がいる場合、順調にいけば老後には既に子供たちは巣立っており、夫婦顕在であれば2人での生活。郊外の格安中古住宅を購入し、解体屋さんに解体してもらい、555万円で家が建つ!というようなローコスト注文住宅の施工業者に依頼すればお釣りがくるのはイメージが湧きますね!

両親顕在なら特に中古住宅購入が先!

既にご理解いただけたでしょう。両親顕在で2世帯住宅を検討可能なら特に中古住宅の購入がおススメなんです。現役を引退した両親。貯蓄もある。あなたの貯蓄はいくらですか?冒頭、中古住宅を購入して、解体業者に依頼をすれば500万円の得ができる。というノウハウを思い出してください。

代々の積み重ねが後世を豊かにする!

新築で戸建てを購入。その際に、大きな家を購入するには、両親との2世帯住宅を建てて、両親が亡くなった際には貯蓄していた本来かかる筈だった「つもり貯金」からリフォーム資金を捻出して、1階と2階を繋げるといったテクニックもあります。実は、この積み重ねによって、余剰資金が代々上積みされていき、後世が豊かな暮らしを実現できるようになるのです。

規模の小さな建売は買うな!!

結婚したてのタイミングで、新居を構えるという人が後を絶ちません。よくある話が、新興住宅街が造成されている段階で、ハウスメーカー主催の内覧会に参加。あれよあれよという間に新築戸建てのオーナーになるパターン。40~50棟を超えるような、大規模な新興住宅街、特に大きな工場の跡地や、大地主の世代交代による遺産相続が急がれて売却された土地であれば、大規模分譲により周辺エリアの相場を下回ることもあります。ただし、そのような場合には抽選会が行われ、落選する人のほうが目立つので一長一短あります。

やはり、中古住宅を購入して、解体業者に依頼することで更地にしてもらってから購入。さらっと書きましたが、こういう方法が通じる場合には、不動産業者と契約を交わし、更地として引き渡すことを条件に土地の売買契約を締結することをお勧めします。

規模の小さな分譲住宅の場合、不動産屋が経営する工務店が建築を手掛けていることが多く、利幅が大きく設定されていたりします。どうしても購入する場合には、その土地を元々所有していた方へのヒアリングを行い、どの程度の価格で売却したかをリサーチするとよいでしょう。それくらい大きな買い物です。(人気物件の場合には強気に対応されますので注意が必要)

最後に知って欲しいこと

新築戸建てを購入するなら中古住宅を先に購入するべき理由の結論として、理想のマイホームを手に入れて、長期的スパンでリフォームをも念頭に置いた新築戸建ての購入をするのであれば、ライフプランを明確にすべきということがいえます。特に、分譲住宅を購入することは極力避け、築10年を超えて建物本体価格がつかないような物件、理想は築35年を優に超える中古住宅を「土地購入」と見立て、更地による引き渡しを条件とした不動産業者との交渉を行うことです。

前述したとおり、その場合でも、購入価格の交渉は必須であるということはお忘れなく。

人生で初めて購入する新築戸建ては、ローコスト注文住宅などで、できる限り安く済ませ、夫婦2人で生活する年齢になった際には、土地購入時の相場との差額で得たであろう価格を資産運用などして、老後までに増やすことを行い、満を持して終活ができるような家に建て直したり、リフォームすることをお勧めします。私は失敗しましたが、皆さんには、決して失敗してほしくはありません。

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