「不動産を変えるチカラ。不動産価値の本質を見極め、お客様と社会の優良資産にする。

RAYSUMはお客様と共に、不動産を変える。」を理念に、「お客様にとっての価値創造が、我々の第一の使命である。」をMisson&Visionに掲げ、不動産というビジネスを通じて、街づくり、社会づくりに取り組んでいる企業、それがレーサムです。

そして、「仲間が、お客様が、社会が成長し、よりよくなっていく商品を創りつづける。そんな会社でありつづけたい」これが同社の経営トップ、代表取締役社長の小町剛さんが目指す自社の未来です。

今回は、レーサムの事業概要やサービス内容、具体的なプロジェクト例などを紹介するほか、代表の小町剛さんの人物像や経営に対する考え方なども見ていきます。

株式会社レーサムとは

レーサムは不動産会社ですが、一般的な不動産会社とはどういった点が異なっているのでしょうか。

不動産会社というとイメージされるのは不動産仲介会社でしょう。不動産仲介会社の事業は建物や土地の売買や賃貸の仲介がメインになっています。レーサムは不動産会社であり、物件の売買や管理なども行いますが、対象としている顧客は富裕層。同社の顧客の不動産購入目的は投資です。

レーサムは設立以来30年以上、富裕層をターゲットに、数億円から数百億円規模の不動産を調達し、改修・開発・販売を手がけて、投資家のニーズに応えてきました。

RAYSUMの理念

レーサムが扱う不動産は築古や権利関係が複雑になっているなどが要因で本来の価値が埋もれてしまっていた物件です。

同社はこうした不動産を優良資産へと変えるために「磨き上げる」「解き放つ」「引き合わせる」という3つの手法があるといいます。

徹底したリサーチと独創的な発想・実践力を通じて、物件の価値を最大限に引き上げます。また、個々の物件が持つ権利関係や財務的な課題を丁寧に解決し、課題によってディスカウントされていた物件価値も解放します。社会経済環境や周辺環境を機敏に捉えたリーシングと最適なテナントの構成で「長期にわたる収益性」「売却も容易な高い流動性」など、価値はますます高まります。

レーサムのこの3つのチカラで、国の登録有形文化財にもなっている歴史的建造物の再生や、複雑な権利関係で安全性が損なわれているにもかかわらず建て替えが実現しない都心ビルの再生、都心人気地域にある分譲マンションを高額賃貸マンションに転換する大規模リノベーションなど、数々のプロジェクトを成功させています。

プロジェクトを牽引する力とスピード

レーサムが手がけてきた、これまでの多くのプロジェクトを牽引してきたのは同社の「一騎当千の個の力」「異体同心の団結力」「圧倒的なスピード」です。

レーサムでは一人ひとりの社員が自ら考え、行動し、時代の変化を好機と捉え、課題を乗り越えるための「一騎当千の個の力」が大切にされています。また、多様なバックグラウンドを持つ社員が力を合わせ、チームとして目標を達成する「異体同心の団結力」もレーサムの柱です。そして、変化の激しい社会に迅速に対応し「圧倒的なスピード」で事業を進めることによって、新たな事業領域の開拓にも取り組んでいます。

収益不動産のワンストップサービス

ここでは、レーサムが行う事業である収益不動産のワンストップサービスについて、セクションごとに解説します。

仕入れ

レーサムは、不動産を取得後、自社でその価値を最大限に高めたうえで、顧客に提供しています。仕入れ担当者は膨大な物件情報の中から、潜在的に価値のある物件を厳選し、社内で徹底的に議論を重ねた後、お客様のニーズに合ったものかを慎重に判断します。

また、権利関係が複雑な物件や歴史的建造物のように技術的に困難な物件にも果敢に挑戦しています。顧客や社会にとって意義のあるものであれば、どんなに難しい案件でも率先して取り組むという、レーサムの姿勢を示しています。

開発・改修

物件を仕入れた後、リノベーションやコンバーションなどさまざまな手法を駆使して不動産の価値を引き上げています。社会の動向や地域の特性を踏まえ、多角的な視点でアイデアを生み出すのもレーサムの得意とすることです。

開発や改修には長いプロセスが伴いますが、人の流れや建物の構造上の問題点、その対策や費用の見積もり、そしてテナントのニーズを総合的に検討しながら、その不動産が本来持っている価値、ポテンシャルを最大限に引き出しています。

たとえば、待機児童問題を抱えるエリアに立地した建物をリノベーションし、保育所を誘致したケースがあります。この地域では待機児童の問題が深刻であったため、保育所を誘致することによって社会貢献を果たしつつ、受け継いだオーナーの安定した収益を確保しました。

販売・管理

レーサムは、数億円から数百億円規模の収益不動産を富裕層向けに提供しています。同社が最も大切にしているのは顧客との信頼関係。何度も直接訪問しながら、時間をかけて信頼を築いていきます。その過程で、顧客のニーズを丁寧に引き出し、最適な提案を行い、日々の対話を通じて深い関係性を築いているのです。

また、単に不動産を販売するだけでなく、販売後も物件の価値向上をサポートするために、賃貸および建物管理も担当しています。そこには物件の公共的な価値や歴史的意義をも考慮し、オーナーの想いを具現化するという重要な役割が含まれています。

たとえば、京都市内中心部にある京都市指定登録文化財の建造物となっている「1928ビル」。アール・デコ風の鉄筋コンクリート造地下1階地上5階建てのビルは1928年に竣工された旧毎日新聞京都支局でした。設計は「関西建築界の父」と呼ばれた武田五一氏。壁面の痛みが激しく、収益性も低く、建物の維持管理にも難があった状態でレーサムはこの物件を新しいオーナーへと繋ぎ、大規模なリノベーションを行いました。

竣工当時から記者会見や講演会などに利用されてきたホールも芝居、音楽、ダンスなど様々なジャンルに対応した劇場となっています。

このプロジェクトからもわかるようにレーサムは物件の価値を最大限に引き上げるために尽力し続けています。

小町剛さん（株式会社レーサム代表）の人物像を探る

小町剛さんは、慶應義塾大学法学部を卒業後、1996年に三和銀行（現在の三菱UFJ銀行）に入行。レーサムには2005年に入社され、2007年に常務取締役に。2018年、代表取締役社長に就任されています。

ここでは、小町剛さんの簡単な経歴などを紹介します。

小町剛さんの経歴

小町剛さんはどんな人？

レーサムの社長、小町剛さんは1972年生まれ。神奈川県の出身です。小学校から高校まではバスケットボールの部活に熱中。高校生のときにはアメリカにも留学されたそうです。留学中には多様な仲間と力を合わせるチームづくりを学んだとか。

また、小町剛さんは社内においては新卒から年配者、女性、外国籍の社員、社外ではベンチャー経営者から大手企業トップや幹部クラスの方々など、常に「フラットな関係性を築く」ことを大切にされてきました。

こうした経験が経営にも反映され、現在のレーサムの特徴の一つ、「異体同心の団結力」という形で結実しています。

一方、プライベートでは6人のお子さんとの生活を大切にされており、公立小学校のPTA会長を務めるほか、地域活動にも積極的に参画しているそうです。

代表就任後に手掛けたプロジェクト

小町剛さんが代表就任後に手掛けた代表的なプロジェクトには歴史的建造物の再生や複雑な権利問題があった都心のビルなどがあります。その中の一つ、築110年超の「海岸ビルヂング」の再生プロジェクトに関する詳細を見ていきましょう。

築110年超の「海岸ビルヂング」を再生

神戸市にある築110年超の歴史的建造物「海岸ビルヂング」の再生プロジェクトを推進したレーサム。この建物は重厚な石積みと6メートルに達する高い天井を誇り、国の登録有形文化財に指定されているものの、稼働率は半分以下で維持・管理が困難な状況にありました。

レーサムは同物件の本来の価値とポテンシャルを見出し、前オーナーからの依頼を受けて物件を取得します。取得後、さまざまな価値向上の取り組みを実施しました。

「時代の中で価値を失いつつある不動産を、知を結集して生まれ変わらせる。社会的に意味のある、心が、想いが主人公の街を創る」。

これは小町剛さんがご自身のブログのプロフィールで述べられている言葉です。海岸ビルヂングの再生プロジェクトはまさにこの言葉通りのリノベーションが行われました。古い床材を剥がして創建当時の無垢材を復元したほか、当時の部品などを入手して、真鍮製の建具を修復するなどの手法で進めたのです。

歴史的建造物再生へのコミットメントと社会的意義

レーサムのこのプロジェクトへのコミットメントは、築古物件の改修やテナント誘致だけにとどまらず、取得後も物件の価値向上に力を注ぎ続ける姿勢が評価されました。さらに、築古物件の保有に意義を見出す顧客との信頼関係を背景に、金融機関からもこれまでにない長期融資を受けることが可能となりました。

リノベーションされた海岸ビルヂングは価値が高まり、周辺相場を超える家賃設定で、収益を大幅に向上させることに成功しただけでなく、歴史的な趣と調和するテナントの誘致にも成功。海岸ビルヂング周辺の街も賑わいを取り戻しました。

小町剛さん率いるレーサムは、歴史的建造物を再生しただけでなく、街も変えるという社会的意義のあるプロジェクトに成功したと言えるでしょう。

レーサムのこれから

レーサムは新たな取り組みとして不動産信託受益権小口商品「RAYEX」の第一弾を販売。2023年12月には第三弾「東京代官山・京都五条」の販売をスタートしています。

「RAYEX」は一定の審査基準を満たした機関投資家などを中心に取引される大型の「証券化適格不動産」、1物件あたり数十億円の物件をひとつにまとめ、一口約5千万円からの不動産投資を可能にした金融商品であり、「不動産信託受益権小口商品」と呼ばれるものです。

レーサムが扱う「不動産信託受益権小口商品」は、最長12年のレバレッジが責任財産限定で組み込まれている点や、投資家意思決定が格段にスムーズである点など、多数のメリットが組み込まれています。なかでも「RAYEX」の最大の特徴は、投資期間中に物件自体の収益性や物件そのものが持つ潜在価値が、向上していく物件をその投資対象とし、投資家に示した収益性の向上を実践していく点にあります。

不動産投資会社であるレーサムは収益物件の販売、物件の維持管理を受託しているほか、こうした投資商品の組成・販売、さらにはセキュリティ・トークンを組み込んだ、新たな IT テクノロジーと金融機能を組み合わせた革新的な投資機会の創出にも挑戦しています。

小町剛の株式会社レーサムへの想い

小町剛さんは、レーサムを「梁山泊のような会社」と例えています。それは、社員一人ひとりが独自の才能や個性を発揮しながら、共に成長していく場所、優れた有志の集合場所であることを意味しています。

小町剛さんは、社員が自ら考え、主体的に行動することを重視しており、常に「自分のベストを尽くす」という姿勢を大切にしているのです。

社員同士が意見を交わし、時には衝突することもあると認めつつ、そこから生まれるポジティブな影響が大きいとも考えています。

レーサムは、社員が情熱を持って全力で仕事に取り組む企業であり、小町剛さん自身もその情熱に共感し、常に全力で前進し続けているのです。

社員と共に成長するレーサムへの熱い想い

また、小町剛さんはレーサムに集まる社員たちは「今を生きる人」「自分の意見を持つ人」「行動に移したいと思う人」であるとも考えています。このような社員たちと共に働けることに小町剛さんは喜びを感じ、今後も新しい仲間との出会いを楽しみにしています。

小町剛さんのレーサムへの想いは、社員それぞれの能力を最大限に引き出し、チーム全体として成長していく強い意志が感じられます。小町剛さんは、梁山泊のようなレーサムで、社員と共にさらに大きく、そして強くなっていきたいと考えているのです。

まとめ

レーサムは顧客と社会に対する「信頼」を根幹に据え、法令遵守を徹底しています。ステークホルダーの資産や情報を保護することで、顧客と社会に優れた資産を提供し続けることを目指しています。

そうした中、レーサムは2024年11月、ヒューリック株式会社のTOB（株式公開買付）により、同社の連結子会社になりました。このことはヒューリック、レーサム、双方にメリットがあるといえるでしょう。

ヒューリックにとっては、レーサムの顧客ニーズを捉えた提案力や多岐に渡る顧客基盤などで、またレーサムはヒューリックの持つ絶大な信用力、そして物件情報収集力などで、シナジーが期待されます。今後のレーサムの動向が気になりますね。

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